При продаже имущества может возникать ряд вопросов о необходимости уплаты налога.
В последнее время операций на рынке недвижимости совершается все больше и больше. Многие из нас при продаже имущества задают себе вопрос: а должен ли я при совершении сделки заплатить налог и в каком размере? Могу ли я уменьшить свои доходы?
Сегодня на вопросы отвечает ведущий консультант по налогообложению Агентства недвижимости «ОГНИ НОВОСИБИРСКА» Марина Зайкова.
Скажите, пожалуйста, с какой суммы человек должен заплатить подоходный налог при продаже имущества?
Под доходом при продаже имущества налоговый кодекс подразумевает сумму, прописанную в договоре купли-продажи. Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму вычета, который предоставляется налогоплательщику на основании статьи 220 Налогового кодекса. С этой разницы и рассчитывается подоходный налог.
А при продаже какого имущества предоставляется вычет?
Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества. К имуществу, при продаже которого может быть применен вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Что касается иного имущества, то это, например, автомобили, нежилые помещения (в том числе офисные) и другое имущество.
Имейте в виду, что к имуществу не относятся имущественные права, в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что при уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется.
В каком же размере предоставляется вычет?
Размер вычета различается в зависимости от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика.
Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи. Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи недвижимого имущества, и 125 000 руб. при продаже иного имущества.
Но, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налоговый кодекс предоставляет нам возможность уменьшить доход на сумму фактически произведенных документально подтвержденных расходов.
То есть, например, вы купили квартиру за 2 000 000 рублей и через два года продаете ее за 3 000 000 рублей. В данном случае налогооблагаемую базу выгоднее уменьшить на сумму, истраченную на покупку имущества в размере 2 000 000 рублей, а не на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Стоит отметить, что если имущество приобреталось или переходило в собственность налогоплательщика частями или долями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени приобретения каждой из долей.
А кто не вправе воспользоваться вычетом?
Имущественным вычетом не вправе воспользоваться индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности.
Если же имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет.
А если человек в одном году продал две или три квартиры, имущественный вычет предоставляется на каждый объект или на все объекты вместе?
Позиция налоговых органов, основанная на статье 220 Налогового кодекса, такова, что предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 или 125 000 руб.) применяются в целом по всем доходам, полученным от продажи имущества. При этом неважно, сколько объектов такого имущества продал налогоплательщик - один или несколько. То есть этот вычет предоставляется не пообъектно.
Указанный в статье 220 Налогового кодекса порядок использования имущественного вычета при продаже нескольких объектов имущества закреплен и в налоговой декларации по НДФЛ. Как следует из листа Ж декларации, общая сумма имущественного налогового вычета по доходам от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не должна превышать 1 000 000 руб. за налоговый период.
Есть Письмо Минфина России, где он высказал противоположную точку зрения по данному вопросу, то есть вычеты применяются в отношении каждого объекта, а не в целом ко всем доходам, полученным от продажи. Несомненно, данный вывод благоприятен для налогоплательщика. Но, применять разъяснение Минфина России, содержащееся в этом письме, на практике будет достаточно сложно. Кроме того, указанное Письмо адресовано конкретному налогоплательщику и не является официальным разъяснением финансового ведомства.
Получается, что человек должен заплатить подоходный налог с продажи второй и последующей квартиры со всей суммы, прописанной в договоре купли-продажи?
Как я говорила выше, налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов, то есть на сумму, истраченную на покупку квартир.
При замене вычета на расходы нужно также учитывать следующее. Если вы одновременно продаете несколько объектов имущества, относящихся к одному виду (например, квартиру и комнату, которые находятся в собственности менее трех лет), то заменить вычет на расходы должны в отношении всех продаваемых объектов. То есть такая замена не может производиться выборочно (в частности, нельзя в отношении квартиры применить имущественный вычет, а в отношении комнаты заменить вычет на расходы). Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.
Если продаются объекты, которые относятся к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.
Итак, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, у Вас может возникнуть обязанность заплатить подоходный налог. Поэтому, прежде, чем оформить сделку, нужно оценить налоговые последствия и принять наиболее оптимальное для Вас решение.
Будем рады вас видеть в любом из наших офисов:
Фрунзе, 80, оф. 209, тел. 200-40-40, e-mail: info@ogni-nsk.ru
Восход, 20, оф. 510, тел. 254-02-22, e-mail: info20@ogni-nsk.ru
Сайт компании: www.ogni-nsk.ru
